Perbedaan Sertifikat SHM, SHGB, dan SHSRS yang Harus Dipahami

Memahami jenis sertifikat properti adalah hal fundamental sebelum membeli rumah.Pilihan jenis sertifikat akan mempengaruhi nilai investasi hingga 20%dan menentukan hak kepemilikan Anda di masa depan.

Mengapa Jenis Sertifikat Penting?

Jenis sertifikat menentukan kekuatan hak kepemilikan, masa berlaku, dan nilai investasi properti Anda. Kesalahan memilih bisa merugikan puluhan juta rupiah di masa depan.

Perbandingan Lengkap 3 Jenis Sertifikat

SHM

Sertifikat Hak Milik

+10-20% dari SHGB

Masa Berlaku:

Seumur hidup (tidak terbatas)

Kepemilikan:

Tanah dan bangunan sepenuhnya milik pemegang sertifikat

Warisan:

Dapat diwariskan tanpa batas waktu

Jaminan:

Dapat dijadikan jaminan kredit dengan mudah

Kelebihan

Hak kepemilikan paling kuat dan lengkap
Tidak ada masa berlaku, berlaku seumur hidup
Mudah diperjualbelikan dan dijadikan agunan
Nilai investasi jangka panjang terbaik

Kekurangan

Harga properti lebih mahal 10-20%
Proses konversi dari SHGB memakan waktu
Biaya pemeliharaan dan pajak lebih tinggi

Cocok untuk: Investasi jangka panjang, rumah keluarga turun temurun

SHGB

Sertifikat Hak Guna Bangunan

Harga standar pasar

Masa Berlaku:

30 tahun (dapat diperpanjang 20 tahun)

Kepemilikan:

Hak membangun di atas tanah milik negara/pihak lain

Warisan:

Dapat diwariskan selama masa berlaku

Jaminan:

Dapat dijadikan jaminan dengan syarat tertentu

Kelebihan

Harga properti lebih terjangkau
Proses jual beli relatif mudah
Dapat diperpanjang dengan biaya reasonable
Cocok untuk hunian dan komersial

Kekurangan

Ada masa berlaku yang harus diperpanjang
Biaya perpanjangan setiap 30 tahun
Nilai investasi lebih rendah dari SHM

Cocok untuk: Hunian pribadi, investasi jangka menengah

SHSRS

Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun

Bervariasi tergantung lokasi dan fasilitas

Masa Berlaku:

Mengikuti SHGB induk (biasanya 30 tahun)

Kepemilikan:

Unit + hak bersama atas fasilitas gedung

Warisan:

Dapat diwariskan sesuai masa berlaku

Jaminan:

Dapat dijadikan jaminan dengan approval pengelola

Kelebihan

Fasilitas gedung yang lengkap dan modern
Maintenance profesional oleh pengelola
Keamanan 24 jam terjamin
Lokasi strategis di pusat kota

Kekurangan

Biaya maintenance bulanan (IPL)
Bergantung pada manajemen pengelola
Aturan gedung yang ketat
Sulit customize unit sesuai keinginan

Cocok untuk: Profesional muda, pensiunan, investor rental

Perbandingan Detail Berdasarkan Aspek

Aspek	SHM	SHGB	SHSRS	Rekomendasi
Kekuatan Hukum	Paling kuat - kepemilikan penuh	Kuat - hak guna bangunan 30+20 tahun	Sedang - tergantung SHGB induk	SHM untuk investasi jangka panjang
Nilai Investasi	Tertinggi - appreciation 8-12%/tahun	Sedang - appreciation 6-10%/tahun	Bervariasi - tergantung lokasi & pengelolaan	SHM atau SHGB di lokasi strategis
Likuiditas (Kemudahan Jual)	Sangat mudah - buyer terbanyak	Mudah - masih banyak peminat	Sedang - perlu waktu lebih lama	Pertimbangkan exit strategy sejak awal
Biaya Maintenance	Mandiri - sesuai kebutuhan pemilik	Mandiri - plus biaya perpanjangan	IPL bulanan - biasanya Rp 15-50rb/m²	Hitung total cost of ownership
Fleksibilitas Penggunaan	Sangat fleksibel - bebas renovasi	Fleksibel - sesuai IMB	Terbatas - sesuai aturan pengelola	Sesuaikan dengan kebutuhan lifestyle

Cara Mengubah SHGB menjadi SHM

SHGB ke SHM

Syarat-syarat:

SHGB masih berlaku minimal 5 tahun
Tanah bukan milik negara/pemerintah
Tidak ada sengketa atau gugatan
Pembayaran pajak (BPHTB dan PBB) lancar

Proses:

1
Mengajukan permohonan ke Kantor Pertanahan
2
Survei dan pengukuran ulang tanah
3
Pemeriksaan dokumen dan persyaratan
4
Penerbitan sertifikat SHM baru

Waktu Proses

3-6 bulan

Biaya

Rp 2-5 juta (tergantung luas tanah)

Manfaat

Nilai properti naik 10-20%, kepemilikan seumur hidup

Tips Membeli Berdasarkan Jenis Sertifikat

SHM

Pastikan sertifikat asli dan tidak dalam sengketa

Cek riwayat kepemilikan minimal 20 tahun terakhir

Verifikasi kesesuaian luas tanah dengan sertifikat

Investasi terbaik untuk jangka panjang 10+ tahun

SHGB

Cek sisa masa berlaku, minimal 15 tahun untuk KPR

Pastikan dapat diperpanjang dengan mudah

Hitung biaya perpanjangan dalam proyeksi keuangan

Cocok untuk hunian 5-15 tahun

SHSRS

Cek reputasi dan track record developer

Review kontrak pengelolaan dan biaya IPL

Pastikan fasilitas sesuai dengan brochure

Pertimbangkan likuiditas untuk dijual kembali

Checklist Dokumen Legal Pembelian Rumah

Gunakan checklist lengkap kami untuk memastikan semua dokumen legal properti Anda sudah sesuai dan aman untuk dibeli.

Download Checklist

Kesimpulan dan Rekomendasi

SHM adalah pilihan terbaik untuk investasi jangka panjang dengan nilai tertinggi dan kepemilikan seumur hidup.

SHGB cocok untuk hunian dengan harga lebih terjangkau, ideal untuk kebutuhan 10-30 tahun.

SHSRS untuk gaya hidup modern dengan fasilitas lengkap, cocok untuk professional dan pensiunan.