Lewati ke konten utama
🏠
RUMAH INDONESIA
Tempat Hati Bersemayam
Mathematical FormulaExpert Level6 menit baca

Formula Cicilan KPR: Cara Menghitung Angsuran dengan Akurat

Pelajari formula matematika PMT untuk menghitung cicilan KPR dengan akurasi tinggi. Lengkap dengan step-by-step calculation, simulasi real case, dan tips optimasi angsuran.

formula PMTmatematika keuangankalkulator manualsimulasioptimasi

Formula PMT (Payment) adalah dasar matematika yang digunakan semua bank untuk menghitung cicilan KPR. Memahami formula ini membantu Anda memverifikasi perhitungan bankdan membuat keputusan financing yang lebih informed.

Why Learn the Formula?

90% calon debitur tidak pernah verify perhitungan bank. Dengan memahami formula, Anda bisa detect error, negotiate better terms, dan optimize financing structure.

Formula PMT (Payment) untuk KPR

Rumus Dasar Cicilan KPR

PMT = P × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ - 1]

Keterangan Variable:

  • PMTPayment = Cicilan bulanan (yang dicari)
  • PPrincipal = Pokok pinjaman (Harga rumah - DP)
  • rRate = Suku bunga bulanan (% tahunan ÷ 12)
  • nNumber = Jumlah cicilan (Tenor tahun × 12)

Contoh Perhitungan:

Harga rumah: Rp 500 juta
DP (20%): Rp 100 juta
P (Pinjaman): Rp 400 juta
Suku bunga: 7.2% per tahun
r (bulanan): 0.072 ÷ 12 = 0.006
Tenor: 15 tahun
n (cicilan): 15 × 12 = 180

Step-by-Step Calculation

1

Hitung (1+r)ⁿ

(1 + 0.006)¹⁸⁰ = 1.006¹⁸⁰ = 2.9522

Gunakan kalkulator scientific atau Excel: =POWER(1.006, 180)
2

Hitung pembilang: r(1+r)ⁿ

0.006 × 2.9522 = 0.0177

Pembilang = suku bunga bulanan × hasil step 1
3

Hitung penyebut: (1+r)ⁿ - 1

2.9522 - 1 = 1.9522

Penyebut = hasil step 1 minus 1
4

Hitung factor: pembilang ÷ penyebut

0.0177 ÷ 1.9522 = 0.00907

Payment factor yang akan dikalikan dengan pokok pinjaman
5

Hitung cicilan final: P × factor

Rp 400.000.000 × 0.00907 = Rp 3.628.000

✅ Hasil: Cicilan bulanan Rp 3.628.000 untuk 15 tahun

Simulasi Multiple Scenarios

KPR Rumah Type 36

Konservatif - First Time Buyer
Rp 2.089.000
per bulan

Input Parameters

Harga Rumah:Rp 300M
DP (20%):Rp 60M
Pinjaman:Rp 240M
Suku Bunga:6.5% p.a
Tenor:15 tahun

Payment Breakdown

Cicilan Bulanan:Rp 2.089.000
Total Pokok:Rp 240M
Total Bunga:Rp 136M
Total Bayar:Rp 376M
Ratio Bunga:56.7%

Analysis & Tips

✅ Konservatif dan aman untuk first-timer. DP tinggi mengurangi risiko.

KPR Rumah Type 45

Agresif - Young Professional
Rp 3.301.000
per bulan

Input Parameters

Harga Rumah:Rp 500M
DP (15%):Rp 75M
Pinjaman:Rp 425M
Suku Bunga:7.2% p.a
Tenor:20 tahun

Payment Breakdown

Cicilan Bulanan:Rp 3.301.000
Total Pokok:Rp 425M
Total Bunga:Rp 367M
Total Bayar:Rp 792M
Ratio Bunga:86.4%

Analysis & Tips

⚠️ DP rendah = cicilan tinggi. Pastikan income ratio < 30%.

KPR Rumah Type 70

Optimal - Experienced Buyer
Rp 3.866.000
per bulan

Input Parameters

Harga Rumah:Rp 800M
DP (25%):Rp 200M
Pinjaman:Rp 600M
Suku Bunga:5.8% p.a
Tenor:25 tahun

Payment Breakdown

Cicilan Bulanan:Rp 3.866.000
Total Pokok:Rp 600M
Total Bunga:Rp 560M
Total Bayar:Rp 1160M
Ratio Bunga:93.3%

Analysis & Tips

💡 Optimal balance: DP cukup, tenor panjang, rate competitive.

Advanced Formula Applications

Floating Rate Calculation

Formula Weighted Average:
Rate = (R1×T1 + R2×T2 + R3×T3) ÷ Total Tenor
Contoh: Tahun 1-2: 6%, Tahun 3-15: 8%
Weighted Rate = (6%×2 + 8%×13) ÷ 15 = 7.73%
💡 Gunakan stress test dengan rate +2% untuk safety margin

Extra Payment Impact

Formula New Term:
New n = -ln(1 - (P×r)/(PMT + Extra)) ÷ ln(1+r)
Contoh: Cicilan +Rp 500rb/bulan
Tenor berkurang dari 15 tahun → 11.2 tahun
Hemat bunga: ~Rp 85 juta
💡 Extra payment Rp 500rb = save Rp 85M total interest

Optimal DP Calculation

Break-even Analysis:
Compare DP investment return vs KPR interest rate
Rule: Jika investasi return > KPR rate → DP minimal
Jika KPR rate > investment return → DP maksimal
💡 Current market: DP 20-25% optimal untuk most scenarios

Excel Formula Implementation

=PMT(rate/12, nper*12, -pv, 0, 0)
Contoh Excel:
=PMT(7.2%/12, 15*12, -400000000)
Result: Rp 3.628.000
💡 Negative PV karena Excel convention untuk cash outflow

FAQ Formula Cicilan KPR

Apa rumus dasar untuk menghitung cicilan KPR?

Rumus PMT: Cicilan = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], dimana P = Pokok pinjaman, r = Suku bunga bulanan, n = Jumlah cicilan. Ini adalah formula standar yang digunakan semua bank.

Mengapa hasil hitungan manual berbeda dengan simulasi bank?

Perbedaan biasanya karena: 1) Bank menggunakan suku bunga efektif, 2) Ada biaya asuransi dan admin, 3) Pembulatan sistem komputer, 4) Promo suku bunga bertingkat. Selisih normal 1-3%.

Bagaimana cara menghitung cicilan dengan suku bunga floating?

Untuk floating rate: gunakan rata-rata proyeksi suku bunga selama tenor. Misalnya tahun 1: 6%, tahun 2-5: 8%, tahun 6-15: 9%. Hitung dengan weighted average atau gunakan stress test scenario.

Apakah ada formula berbeda untuk KPR syariah?

KPR syariah menggunakan margin tetap bukan suku bunga compound. Formula: Cicilan = (Pokok + Total Margin) ÷ Jumlah Bulan. Lebih sederhana tapi hasil akhir relatif sama dengan konvensional.

Advanced KPR Calculator

Gunakan kalkulator advanced dengan implementasi formula PMT, stress test scenarios, dan analisis sensitivity untuk optimasi KPR Anda.

Try Advanced Calculator

Kesimpulan

Formula PMT adalah standar universal - semua bank menggunakan rumus yang sama untuk calculate basic payment.
Manual calculation helps verification - always cross-check bank's calculation dengan manual formula untuk avoid errors.
Understanding enables optimization - dengan memahami formula, Anda bisa optimize DP, tenor, dan extra payments effectively.
Excel implementation streamlines analysis - gunakan Excel PMT function untuk quick calculations dan scenario planning.

Artikel Terkait

Debt Ratio KPR yang Aman

Cara menentukan rasio debt yang ideal untuk financial security jangka panjang

Simulasi Cicilan KPR

Interactive tool untuk simulasi berbagai skenario KPR dan analisis sensitivity

Back to KPR PembiayaanArtikel Selanjutnya